Chi pianifica per la prima volta un progetto di edilizia modulare incontra presto due sigle: IG e IT. Dietro non c’è una formalità, ma una questione di fondo: chi risponde di che cosa?
In questo contributo spieghiamo dapprima la differenza tra impresa generale e impresa totale. Poi percorriamo lo svolgimento passo per passo, dal primo colloquio alla consegna delle chiavi. Per ogni fase indichiamo che cosa succede, che cosa deve decidere lei e che cosa ci assumiamo noi.
Una premessa: ogni progetto è diverso. Un asilo provvisorio segue un percorso diverso da un edificio per uffici destinato all’esercizio permanente. Lo svolgimento di base resta però lo stesso.
IG o IT: la differenza, spiegata in modo semplice
Un’impresa generale (IG) risponde dell’esecuzione. La progettazione arriva da lei, di regola tramite il suo architetto. Noi costruiamo ciò che è stato progettato e coordiniamo tutte le imprese coinvolte.
Un’impresa totale (IT) risponde di progettazione ed esecuzione insieme. Lei ha un solo partner contrattuale, un solo termine e un solo responsabile per il prezzo. Se qualcosa si blocca, non si discute sulle competenze. I responsabili siamo noi.
Quale soluzione sia più adatta dipende dalla sua situazione di partenza. Se ha già un architetto e piani definitivi, l’IG è la via logica. Se parte da zero, il modello IT le toglie più lavoro. Noi facciamo entrambe le cose.
Lo svolgimento in nove fasi
Qui è descritto il caso IT. In un progetto IG lei e il suo architetto vi occupate dei primi passi di progettazione, noi subentriamo con la progettazione esecutiva. Il resto si svolge allo stesso modo.
Fase 1: chiarimento del fabbisogno e sopralluogo
All’inizio c’è un colloquio, non un appuntamento di vendita. Vogliamo sapere: per che cosa le serve l’impianto? Uffici, scuola, asilo o installazione di cantiere? Soluzione provvisoria o esercizio permanente? Noleggio o acquisto? Poi guardiamo il fondo. Accesso, terreno, allacciamenti: sono cose che si chiariscono sul posto, non al telefono.
Lei decide: destinazione d’uso, tempistica, noleggio o acquisto. Noi ci occupiamo: del sopralluogo e di una prima valutazione su ciò che è fattibile nella sua ubicazione.
Fase 2: progetto preliminare e offerta indicativa
Sulla base del sopralluogo elaboriamo un progetto preliminare: pianta, numero di moduli, standard di finitura. Con esso riceve un’offerta indicativa. Importante: è un ordine di grandezza, non un prezzo forfettario. Il prezzo vincolante arriva quando la progettazione è definita.
Lei decide: pianta e standard di finitura, ad esempio i pacchetti cucina, elettricità, sanitari e climatizzazione/ventilazione. Noi ci occupiamo: di progettazione, calcolo dei costi e di dirle chiaramente che cosa è compreso nel prezzo e che cosa no.
Fase 3: domanda di costruzione e autorizzazione
Anche le costruzioni modulari necessitano di una licenza edilizia, nella maggior parte dei casi anche come soluzione provvisoria. Prepariamo la documentazione e la inoltriamo insieme a lei al Comune. Questa fase richiede tempo e possiamo accelerarla solo entro certi limiti. A seconda del Comune e delle opposizioni si parla di settimane o di mesi. Chi la mette in conto per tempo non perde tempo dopo.
Lei decide: nulla di nuovo, firma in qualità di committente. Noi ci occupiamo: di piani, documentazione e delle richieste di chiarimento delle autorità.
Fase 4: progettazione esecutiva
Dopo l’autorizzazione si entra nel concreto. Statica, punti di allacciamento, materiali, dettagli: ora nasce il piano secondo cui si costruisce. In questa fase lei prende le ultime decisioni. Poi vale la regola: ciò che è progettato viene costruito. Modifiche successive sono possibili, ma costano tempo e denaro. Preferiamo dirlo prima che dopo.
Lei decide: i dettagli definitivi delle finiture. Noi ci occupiamo: di piani esecutivi, statica e coordinamento di tutte le parti coinvolte.
Fase 5: produzione in stabilimento, fondazione sul posto
Ora entra in gioco il grande vantaggio di tempo dell’edilizia modulare: mentre i moduli vengono prodotti in stabilimento, sul suo fondo nasce parallelamente la fondazione. Due cantieri, un’unica linea temporale. Nella costruzione convenzionale questo avviene in successione, qui in contemporanea. A seconda del progetto si risparmiano settimane o mesi.
Lei decide: poco in questa fase. Mantiene il fondo accessibile. Noi ci occupiamo: della produzione, dei lavori di fondazione e del coordinamento delle scadenze tra i due.
Fase 6: trasporto e montaggio
I moduli finiti arrivano su camion e vengono posati con la gru. Ciò che suona come un grande evento, con una preparazione pulita è routine: a seconda delle dimensioni, un impianto è spesso in piedi in pochi giorni. I presupposti sono un accesso chiarito e una piazzola per la gru. Verifichiamo entrambi già durante il sopralluogo.
Lei decide: nulla. Può guardare. Noi ci occupiamo: di trasporto, autorizzazioni per trasporti speciali, gru e montaggio.
Fase 7: finiture e allacciamenti
Una volta posati i moduli segue la finitura interna: raccordi tra i moduli, elettricità, sanitari, climatizzazione e ventilazione, oltre all’allacciamento alle condotte di servizio. Qui entrano in gioco i pacchetti di finitura standardizzati che lei ha scelto nella fase 2.
Lei decide: più nulla, se si costruisce secondo il piano. E si costruisce secondo il piano. Noi ci occupiamo: dell’intera finitura e del coordinamento degli allacciamenti.
Fase 8: collaudo e consegna
Prima della consegna percorriamo insieme l’impianto. Ciò che non va finisce nell’elenco dei difetti e viene corretto. Poi riceve le chiavi, la documentazione e un’istruzione sulla tecnica.
Lei decide: se l’impianto corrisponde a quanto pattuito. Noi ci occupiamo: dell’eliminazione dei difetti, della documentazione e dell’istruzione.
Fase 9: assistenza dopo la consegna
Con la consegna delle chiavi non spariamo. Il nostro Centro servizi si occupa di manutenzione, riparazione, pulizia e trasformazioni. Peraltro indipendentemente dal produttore, quindi anche per impianti che non provengono da noi. E se in futuro il suo impianto dovrà crescere, siamo di nuovo qui.
Quanto dura il tutto?
La risposta breve: dipende da dimensioni, standard di finitura e procedura di autorizzazione. Per questo non indichiamo una cifra forfettaria. Come orientamento di massima: l’autorizzazione è di regola la voce singola più lunga, il montaggio la più breve. Dopo il primo colloquio riceve un programma dei lavori realistico, calcolato con onestà anziché abbellito.
La nostra conclusione onesta
Che si tratti di IG o IT: decisivo è che sia chiaro fin dall’inizio chi risponde di che cosa. Questo svolgimento serve esattamente a questo. In ogni fase lei sa che cosa succede, che cosa decide e dove siamo obbligati noi.
Se ha un progetto davanti a sé, parliamo della sua situazione concreta. Nel primo colloquio chiariamo se sia più adatta l’IG o l’IT e lei riceve una valutazione chiara su termini e costi. Anche quando la risposta è che l’edilizia modulare non è la via giusta per il suo progetto.
