L’impianto è diventato troppo piccolo. Il team è cresciuto, la scuola ha bisogno di due aule in più, l’installazione di cantiere deve ospitare più persone. Ora si pone la domanda: traslocare o costruire ex novo?
Nell’edilizia modulare c’è una terza risposta, che nell’edilizia tradizionale è raramente realistica: far crescere l’impianto esistente. In orizzontale con moduli aggiuntivi o in verticale con un secondo piano. Il sistema costruttivo rende possibile esattamente questo.
Però: una sopraelevazione non è scontata. Se convenga si decide su quattro punti, da verificare prima di qualsiasi promessa. Uno dopo l’altro.
Perché l’edilizia modulare può crescere in un secondo tempo
Un impianto modulare è composto da singole unità spaziali con una propria struttura portante. I moduli vengono prodotti in stabilimento e accoppiati sul posto. Questo sistema costruttivo ha una caratteristica spesso sottovalutata: le interfacce per ulteriori moduli sono già previste nel sistema.
Chi costruisce in modo tradizionale fissa le dimensioni dell’edificio il primo giorno. Un ampliamento successivo significa intervenire su struttura portante, tetto e facciata. Nell’edilizia modulare è diverso. Le pareti si possono aprire, i moduli si possono agganciare e, se dimensionato di conseguenza, l’impianto regge un secondo piano. È l’asso nella manica di questo sistema costruttivo.
Decisiva è la precisazione «se dimensionato di conseguenza». Non ogni impianto è stato costruito per un secondo livello. Ed è esattamente qui che comincia la verifica.
Ampliare in orizzontale o sopraelevare?
In linea di principio ci sono due direzioni in cui un impianto può crescere.
L’ampliamento orizzontale pone moduli aggiuntivi accanto all’esistente. Dal punto di vista statico è l’esercizio più semplice: i nuovi moduli poggiano su fondazioni proprie e l’impianto esistente non viene quasi sollecitato. Il presupposto è spazio sul fondo.
La sopraelevazione posa un secondo piano sui moduli esistenti. Raddoppia la superficie utile senza richiedere un metro quadro di terreno in più. Questo la rende interessante quando il fondo è stretto o quando le superfici esterne devono essere mantenute, ad esempio il piazzale di ricreazione dell’asilo o l’area di deposito in cantiere. In compenso è più esigente dal punto di vista tecnico e giuridico.
Che cosa va verificato prima di una sopraelevazione
Verifichiamo i quattro punti in questo ordine, perché ognuno di essi può essere un criterio di esclusione.
Statica di moduli e fondazioni
La prima e più importante domanda: i moduli esistenti reggono un secondo piano? Molti moduli sono concepiti per essere impilati, ma non tutti. E anche se i moduli reggono, devono reggere anche le fondazioni. Un secondo livello significa all’incirca il doppio del carico sugli stessi punti d’appoggio. Senza una risposta solida a questa domanda, tutto il resto è teoria.
Diritto edilizio e sfruttamento
Una sopraelevazione modifica l’altezza dell’edificio e lo sfruttamento. Prescrizioni di zona, limiti d’altezza, distanze e indice di sfruttamento fissano il quadro, che varia molto da Comune a Comune. Anche una soluzione provvisoria già autorizzata necessita di regola di una nuova licenza per l’ampliamento.
Vie di fuga e scale
Un piano superiore ha bisogno di un accesso sicuro e di vie di fuga conformi alle prescrizioni. Il corpo scala occupa spazio, all’interno o all’esterno, e dev’essere risolto in modo pulito sul piano della protezione antincendio. Sembra un dettaglio, ma decide della pianta e dei costi.
Allacciamenti e tecnica
Quadro elettrico principale, condotte sanitarie, riscaldamento e ventilazione sono stati dimensionati per la superficie esistente. Se la superficie raddoppia, la tecnica deve seguire. A volte la capacità basta, a volte servono nuovi cavedi o una linea di alimentazione più potente. Lo chiariamo prima di fare un’offerta.
Come si svolge una sopraelevazione a esercizio in corso
La preoccupazione maggiore dei nostri clienti è raramente la tecnica. È l’esercizio: che cosa succede alle lezioni, alla giornata in ufficio, al cantiere? La risposta breve: meno di quanto la maggior parte si aspetti. Lo svolgimento è questo:
- Rilievo dell’esistente: verifichiamo statica, fondazioni, tecnica e documentazione dell’impianto esistente.
- Progettazione e autorizzazione: pianta, scala, vie di fuga, domanda di costruzione. In questa fase il suo esercizio prosegue del tutto normalmente.
- Prefabbricazione: i nuovi moduli nascono in stabilimento, finiture comprese. Sul suo fondo non succede ancora nulla.
- Finestra di montaggio: i moduli vengono posati con la gru e allacciati. A seconda delle dimensioni ci vogliono di regola pochi giorni, non mesi.
- Completamento: allacciamenti, scala, raccordi, collaudo.
Il punto decisivo: la maggior parte del lavoro avviene in stabilimento o alla scrivania. L’intervento sul posto si limita a una breve finestra. Del tutto senza limitazioni però non si può: durante il montaggio alcune zone sono chiuse, una gru occupa il piazzale, c’è rumore. Per questo collochiamo la finestra dove disturba meno il suo esercizio, ad esempio nelle vacanze o negli orari marginali.
Quando una sopraelevazione non ha senso
Ci sono casi in cui sconsigliamo una sopraelevazione.
- La statica non basta. Rinforzare in seguito moduli o fondazioni è possibile, ma spesso sproporzionatamente caro. In quel caso conviene di regola l’alternativa.
- L’autorizzazione è senza prospettive. Se la zona o il limite d’altezza escludono un secondo piano, non serve nemmeno la migliore progettazione.
- L’esistente è troppo vecchio o privo di documentazione. Con un prodotto di terzi senza documenti statici non si può fare un’affermazione seria prima che qualcuno abbia esaminato l’impianto. Il nostro Centro servizi serve esattamente a questo: verifichiamo impianti di qualsiasi produttore. A volte il risultato è un via libera, a volte un no chiaro.
Le alternative
Se la sopraelevazione cade, non significa che il suo impianto non possa crescere.
- L’ampliamento laterale: moduli aggiuntivi accanto all’esistente, staticamente indipendenti e di regola più semplici da autorizzare. L’alternativa più ovvia, se il fondo ha spazio.
- La costruzione sostitutiva: se l’esistente è alla fine della sua durata d’uso, un impianto nuovo, progettato fin dall’inizio per essere sopraelevabile, può essere un conto più pulito di qualsiasi rinforzo.
- Il noleggio aggiuntivo: se il fabbisogno supplementare è limitato nel tempo, ad esempio per un progetto o un anno scolastico, i moduli aggiuntivi si possono noleggiare invece di acquistarli. Così l’impianto cresce a tempo, senza investire in sostanza permanente.
Sui costi non indichiamo volutamente alcun forfait. Il fattore di costo più importante si può però nominare: più si riesce a riutilizzare dell’esistente, più l’ampliamento diventa economico. Che cosa significhi per il suo progetto dipende da stato, dimensioni e autorizzazione. Per questo lo calcoliamo caso per caso, con onestà anziché abbellendolo.
La nostra conclusione onesta
Una sopraelevazione conviene quando statica, diritto edilizio, vie di fuga e tecnica lo consentono. Allora ottiene il doppio della superficie sullo stesso fondo, montata in una breve finestra, mentre il suo esercizio prosegue.
Se questi presupposti siano dati nel suo impianto lo sappiamo solo dopo la verifica. Prima non promettiamo nulla. Se sta valutando un ampliamento, esaminiamo il suo impianto, anche se non proviene da noi. E le diciamo anche quando un ampliamento laterale o un noleggio aggiuntivo sono la risposta migliore.
